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香港楼市情况

发布时间:2014-06-18 15:28:12 点击量:  

  据深圳某物业提供的研究数据指出,2011年香港整体住宅注册金额的内地买家比例为19.2%,较2010年的10.8%急升8.4个百分点,创下有纪录以来新高,而有关买家买楼资金额更高达600亿元。
 

  若将去年内地客购买一手楼注册量按金额划分,约52%资金是购入500万至1000万元的物业,1000万至2000万元的物业则占19%,逾2000万元亦有18%,而500万元以下则只有11%。
 

  近年来内地客户赴港买房的热潮开始兴起,豪宅市场尤其受到投资者钟爱。据深圳某地产驻港办提供的2月份统计数据显示,2011年全年香港一手及二手豪宅市场(1200万港元以上物业),内地个人买家成交金额占37.1%,比2010年增长10.3%,而2007年这一数字仅是13.0%。换言之,在短短四年时间里,内地客在香港豪宅市场所占比例由一成上涨到了三成多,涨幅高达三倍。
 

  与购房金额在香港楼市所占比例逐年攀升相对应的是,内地客看中的楼盘也越来越高端。随着QDII“北水南调”的施行以及内地房地产调控政策的从紧,内地居民开始试水香港楼市。当时内地客户主要还是买价格便宜的靠近深圳的楼盘。随后,利用当时香港的投资移民政策,发展商开始向内地客户宣传购买650万以上房产移民香港的理念,成功引发了2008年、2009年期间内地居民赴港购房的一个高潮,同时也将内地客的购房价格推到了一个新的高度。650万,成为了当时内地客户在港置业的一个标杆价格。
 

  然而,在2010年港府出台的施政报告中,不仅将申请来港的投资门槛增至1000万港元,同时规定房地产不能被接纳为计划下的投资资产。这对于当时的香港楼市带来了不小的影响,因为以往置业移民一直是销售人员在面对客户时推销的亮点。公司寻觅的主要目标开始由投资移民的客户转为豪宅市场的高端客户。
 

  对于赴港购房的内地客户,新华儿女移民专家认为可以划分为四类群体。

  一类是高端客户,购房的主要目的是资产转移。他们通常都是千万以上豪宅的买家,对价格不敏感,最主要的要求就是保值。为避免公开个人资产情况,他们在付款时也大都选择一次性付款而不是按揭。
 

  还有一类客户则是看好香港的低息环境。目前香港的贷款利率仅2%到2.5%,远低于内地7%的水平,部分资产证明好的客户甚至能做到1.5%。而且香港楼盘在缴纳了10%的订金之后通常还有一年的楼花期是免按揭的,这就为短线投机者利用杆杠效应炒卖楼价提供了保证。
 

  除了投机以外,另一种投资的方法则是将物业用于出租。有一个客户,他在深圳买了一套300多万的房产,月租金3500元。他同时在香港新界买了套250万港元、700多尺的房子,租金收到了18元每尺,月租折合人民币已经过万。优质地段的香港房产投资回报率基本都能达到4%以上,因此也吸引了很多内地客的投资需求。
 

  最后一类则是有着刚性需求的中产阶层。随着双非家庭以及来港就业的80后的不断增多,这部分群体已经成为了潜在的庞大市场。出于子女上学上班的需要,这类客户多会选择交通便利、一线校网内的房产。
 

  新华儿女移民专家表示,无论是哪一类群体,他们共同点都有对资产保值的要求。大部分内地客户买房时主要考虑的是房子的保值性,通常都会选择抗跌能力强的优质物业。
 

  在香港,买房子最重要的两个因素就是交通和校网。由于香港交通费用昂贵,位于地铁站沿线的楼盘一直都很抢手。另一方面,香港的教育采用校网模式,即只有住宅位于校网范围内的居民才能享有入读校网内学校的资格。而父母为了让子女能入读一线校网内的名校,在购房时就会慎重考虑其所在的校网。此外,由于租住校网范围内的住宅也能拥有入读资格,一线校网周边的住房通常也都能租出好价钱。
 

  有业内人士指出,今年内地资金会继续流入香港,楼市将进一步受惠。自去年推出额外印花税政策后,港人入市比例下跌,导致去年内地客入市比例升至20%,如政策延续,预计今年内地人置业比率有机会升至25%。香港楼市中有大约三成的比例是由投机者构成,而政府的额外印花税政策相当于把这部分专注于短线炒卖的群体挤出了市场。
 

  与这些香港本土投资者不同的是,内地的购房客资金充足,而且大多都是持有物业三年以上的长线投资,因此几乎不受港府政策的影响,填补了那三成香港投资者的空白,从而拉高了内地客在香港楼市中的比例。
 

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